海外买房资格对照：八个主流市场的买家门槛一次看懂
能不能买，先看你在目标市场属于哪一类买家。下面把澳大利亚、新西兰、加拿大、英国、美国、新加坡、日本、泰国这八个市场并排对照：哪个市场对外籍买家要事前许可，哪个按国籍或身份区别对待，资金来源与贷款怎么判断，哪个市场对中国买家相对友好、哪个最严。以下内容按写作时各国公开的现行资格框架整理，具体以该国现行官方规定为准。
八个市场，先按资格门槛分三档
八个市场放在一起看，门槛大致分成三档：第一档是资格上基本开放，卡点在税费和贷款；第二档是能买，但要过审批，或者有物业类型限制；第三档是基本不向你开放，只留很窄的口子。分档只用来帮你看方向，落到个人，还要看你的身份、买的物业类型和资金安排。
澳大利亚：住宅购买要先过外资审查
外籍买家（非公民、非永久居民）在澳大利亚买住宅，通常要先取得该国主管机构的外资审查批准，新房与存量房适用的规则不同；各州与领地另有自己针对外籍买家的附加税费与持有环节要求。这是澳大利亚自身的规定，其他市场各有一套自己的框架。以澳大利亚现行官方规定为准。
新西兰：非居民买现成住宅受限制
新西兰对非居民、非公民购买现成住宅设了限制，只有符合特定条件的情形才可能获批，审批由该国的海外投资主管机构负责，常见的讨论方向包括能为当地增加住房供应的新建项目。在八个市场里，新西兰属于最严的一档。以新西兰现行官方规定为准。
加拿大：联邦、省、市三层都要查
加拿大近年对非居民购买住宅出台过限制性措施，政策是否延续、如何调整，以现行规定为准；省与城市层面另有自己的税费与规则，留学生、工签持有人等身份在部分情形下有豁免空间。联邦、省、市三层各查一遍才完整。以加拿大现行官方规定为准。
英国：资格开放，卡点在税费与贷款
英国没有普遍性的外资禁买限制，海外买家在买房资格上基本不受国籍影响。真正的差别落在税费结构、反洗钱与资金来源审查，以及没有本地收入与本地信用记录时的贷款可行性。以英国现行官方规定为准。
美国：联邦无普遍禁购，州层面有例外
美国联邦层面没有针对外籍买家的普遍禁购，但个别州对外资持有农地、林地或特定区域不动产有自己的规定。卡人的更多是身份与文件：签证状态、有没有本地信用记录和可验证收入，决定银行贷不贷。以美国现行官方规定为准。
新加坡：私宅开放，组屋不开放
新加坡对外国人买私人公寓基本开放，但公共组屋只面向公民与符合条件的永久居民家庭，外国人买不了；有地住宅一类物业需要单独审批；不同身份对应不同的买方税负担。以新加坡现行官方规定为准。
日本：资格简单，难点在贷款
日本对外籍买家没有普遍性的禁购，也没有只针对外国人的额外买方税，买房资格这一环相对简单。难点在贷款：居留身份、收入来源与币种、有没有担保人等变量，决定银行贷不贷得到。以日本现行官方规定为准。
泰国：土地基本不向外国人开放
泰国一般不允许外国人直接持有土地，公寓只能买项目里划给外国人持有的份额，份额用尽就买不到；长期租赁、与本地主体合作一类结构各有自己的合规要求，风险不小。以泰国现行官方规定为准。
一句话总结方向：资格层面相对友好的通常是英国和日本；最严的一档是新西兰，加拿大要看现行措施是否还在执行，泰国则主要卡在土地与公寓份额。选择之前先确认自己属于哪一档，再谈看房。
资金来源与贷款：只看判断结构
钱从哪来，八个市场都会查，只是查法不同。判断时盯住下面几组变量，比到处打听数字有用。
- 资金来源：能否说清资金形成过程、境外转账路径是否顺畅、跨境资金安排是否符合中国与当地两边规定，这是决定你能不能顺利付款的前提。
- 贷款可行性：能不能贷、贷多少，取决于你的身份（公民、永久居民、长期签注还是纯境外买家）、收入币种与可验证程度、有没有本地信用记录，以及物业类型本身是否被银行接受。
- 税负结构：持有与退出环节的负担由身份、物业类型、持有目的（自住还是出租）、持有年限等变量决定，各市场差别很大，按现行官方口径核对。
这些信息只作一般参考，不构成针对你个人情况的专业意见，落到自己身上，请以官方信息和专业人士意见为准。
买前核对清单：花钱看房前先问自己
把下面几条逐项过一遍，过不去的先别订机票。
- 我的身份在目标市场属于哪一类买家，是不是被限制或需要豁免。
- 买房要不要事前审批，审批由哪个部门出具，审批结论与物业类型是否绑定。
- 我看中的物业类型（公寓、独栋、土地、公共住房）是否在外国人可买范围内。
- 资金形成过程能不能讲清楚，跨境安排是否符合中国与当地两边规定。
- 贷款可行性由身份、收入、信用记录哪些变量决定，我缺哪几项。
- 持有与退出环节的税负结构由哪些变量决定，我有没有做过估算。
- 长期租赁、合作持有等替代结构各自的合规要求与风险，我是否了解清楚。
- 文件认证、翻译、远程签约等手续要求，我有没有人能对接。
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参考资料
- 澳大利亚外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board）公开资料
- 新西兰海外投资办公室（Overseas Investment Office）公开资料
- 新加坡建屋发展局（HDB）与土地管理局（SLA）公开资料
- 泰国土地厅（Department of Lands）与日本国土交通省公开资料