在澳洲买房，签完合同、交割拿钥匙，只是花钱的开始。只要房子在你名下，每年都会有几张账单准时找上门——有的交给州税务局，有的交给业主法团，有的只针对海外身份买家。这篇接着 Strata 物管费那篇往下讲，把「买了房每年还要交什么」逐项拆开：账单叫什么、交给谁、什么情况下要交。

先看总表：账单名称 / 交给谁 / 什么情况下要交

账单名称 交给谁 什么情况下要交
Land tax（土地税） 州税务局 名下土地价值超过该州免税门槛时；自住主要居所通常可豁免
Surcharge land tax（附加土地税） 州税务局（如新州） 外国人在新州持有住宅土地，除非符合豁免条件
Absentee owner surcharge（缺席业主附加税） 州税务局（如维州） 符合缺席业主身份的业主
Strata levies（物业费） 业主法团（owners corporation） 购买 strata 产权房产后持续缴纳
Surcharge purchaser duty（附加印花税） 州税务局（如新州） 外国人在新州购买住宅相关房产时

下面逐项展开。

土地税：州税，按土地价值征，自住房通常豁免

土地税不是联邦税，而是州一级的税。新州税务局在 Land tax 页面把它定义为「A state tax charged on the value of unimproved land」——按未改良土地的价值征收。也就是说，它盯的是地，不是地上的房子。

昆士兰税务局在 Land tax 页面给出了一个很具体的时间口径：土地税是「a state tax levied on the value of freehold land you own in Queensland at midnight on 30 June each year」，即按每年 6 月 30 日午夜时你名下持有的昆州自由保有土地来征收。这个「以某一时点为准」的规则值得记住——不是你全年持有才交，而是看那个时点你是不是业主。

谁可以免？昆士兰税务局写明「your principal place of residence is generally exempt from land tax」，主要居所通常可以豁免土地税。注意措辞是「generally」，属于一般规则而非绝对承诺，具体是否适用仍要看各州税务机关的认定。

如果你名下不止一套房，或者土地价值超过免税门槛，昆士兰税务局的表述是：「If you own multiple properties or land exceeding the tax-free threshold, you will need to pay tax on the value of the land above that threshold」——多套房或土地价值超过免税门槛的，就超出部分缴税。这里的关键词是「threshold（门槛）」：门槛以内不交，门槛以上按超出部分计。

西澳政府的 About land tax 页面则提示，纳税人可以在那里查看自己的评估是如何计算的、土地税税率，以及如果认为评估有误该怎么处理。也就是说，各州都有自己的计算口径和申诉渠道，具体税率和门槛要以所在州税务机关的评估为准。

需要提醒的是：截至 2026 年，各州土地税的门槛、税率和豁免细则并不统一，且会调整。上面这些是各州税务机关页面上的规则表述，不构成永久承诺，实际以你收到的那张评估通知为准。

海外 / 缺席业主附加税：身份触发，另算一笔

对海外华人买家来说，土地税之外还可能多一层——附加税。它不是针对所有业主，而是针对「外国人」或「缺席业主」这个身份。

新州税务局在 Land tax 页面明确列出：「Surcharge land tax for foreign owners — Foreign persons who own residential land in NSW may be liable for surcharge land tax unless eligible for an exemption」。翻成中文：外国人在新州持有住宅土地，可能需要缴纳附加土地税，除非符合豁免条件。注意两个限定词——「may be liable（可能需要）」和「unless eligible for an exemption（除非符合豁免）」，说明是否真的要交、能不能免，取决于你的具体身份和是否满足豁免条件。

维州税务局在 Land tax 页面则用了另一个名称：「Absentee owner surcharge — Land tax surcharge rules for absentee ownership」，即缺席业主附加税，针对的是缺席业主身份。名称和新州不同，但逻辑类似：在基础土地税之上，按身份再加一层。

这里要特别说清楚：附加税是「附加」在基础土地税之上的，不是替代它。如果你既达到土地税门槛、又符合外国人/缺席业主身份，可能两张单子都要面对。至于具体税率、豁免条件和认定标准，证据集未提供，本文不做展开，请以各州税务局页面和你收到的评估为准。

Strata 物业费：买了公寓就进业主法团，levies 持续缴

如果你买的是 strata 产权（公寓、联排等），除了税，还有一笔持续支出：物业费。

新州政府的 Strata 页面把这件事讲得很直白：「If you buy into strata, you not only own your property, but you also share the ownership of common property such as gardens, fencing, pools and elevators.」——买 strata 房产，你不只拥有自己那套，还共同拥有公共部分，比如花园、围栏、泳池和电梯。

紧接着的一句是重点：「As an owner, you become a member of the owner's corporation, which has responsibility for making key decisions on how your strata runs. There are also ongoing levies you must pay.」成为业主，你就成为业主法团（owner's corporation）的成员，法团负责对 strata 的运作做关键决策，而你必须持续缴纳 levies（物业费）。「ongoing（持续的）」这个词说明它不是一次性费用，而是长期账单。

那这笔钱花在哪？同一页面在「Finances and insurance」部分说明，这里涉及如何管理 strata 计划的财务，以及保险方面的建议，包括 strata levies、它们如何计算，也包括「the mandatory insurance you must have, what it covers, and optional insurance you might wish to include」——你必须购买的强制保险、它覆盖什么，以及你可能想额外购买的可选保险。

也就是说，strata levies 至少和两件事挂钩：一是公共部分的日常管理与维护，二是强制保险。强制保险是必须有的，可选保险则看你自己是否需要。至于 levies 的具体金额、计算方式和分摊比例，证据集未给出，本文不臆测，实际以你所在 strata 计划的财务安排为准。

海外买家附加印花税：在「购买」环节就触发

前面讲的都是持有环节的账单，但海外买家还有一笔发生在购买环节的附加税，需要一并放进「总成本」里看。

新州税务局在 Transfer duty 页面先讲基础规则：「When you buy a property or someone transfers ownership of a property to you in NSW, you generally must pay transfer duty (stamp duty)」——在新州买房或有人把产权转给你，通常要缴 transfer duty（印花税）。

然后单独列出外国人条款：「Surcharge purchaser duty — Foreign persons who acquire residential-related property in NSW may need to pay surcharge purchaser duty」。外国人在新州取得住宅相关房产，可能需要缴纳附加印花税。同样是「may need to（可能需要）」，是否适用取决于身份认定与豁免情况。

这里要区分清楚：附加印花税是购买时的一次性成本，附加土地税是持有期间的年度成本，两者名称相近但发生环节不同。对海外买家来说，购房总预算里这两块都要留出空间。

把账单按「时间线」串起来

把上面几项按买房的时间顺序排一下，会更清楚：

  • 购买时：transfer duty（印花税）；外国人可能另有 surcharge purchaser duty（附加印花税）。
  • 持有期间（每年）：land tax（土地税，达门槛才交，自住主要居所通常豁免）；外国人/缺席业主可能另有 surcharge land tax 或 absentee owner surcharge。
  • 持有期间（持续）：strata levies（物业费，仅 strata 产权房产），含强制保险相关安排。

几条通用提醒：

一是口径以州为单位。土地税、附加税、印花税都是州税，新州、维州、昆州、西澳各有各的页面和规则，不要拿一个州的规则套另一个州。

二是时间点很重要。昆州土地税明确按每年 6 月 30 日午夜的持有状态征收，其他州也有各自的评估基准日，具体以税务机关通知为准。

三是「可能」和「通常」不是「一定」。官方原文里大量出现 may、generally、unless eligible for an exemption 这类措辞，说明是否适用要看个人身份、房产用途和豁免条件，别把一般规则当成必然结果。

常见问题

Q1：我买的是自住房，还要交土地税吗？ 按昆士兰税务局的表述，主要居所（principal place of residence）通常可以豁免土地税。但这是「generally」的一般规则，各州认定口径不同，是否适用仍以所在州税务机关的评估为准。

Q2：海外买家要交的附加税，到底是在买房时交还是每年交？ 两种都有，但名称和环节不同。购买环节可能涉及 surcharge purchaser duty（附加印花税，如新州）；持有环节可能涉及 surcharge land tax（附加土地税，如新州）或 absentee owner surcharge（缺席业主附加税，如维州）。

Q3：Strata 物业费都包含什么？ 按新州政府 Strata 页面的说明，strata levies 与公共部分的管理和财务相关，并涉及你必须购买的强制保险及其覆盖范围，此外还有你可能想加购的可选保险。具体覆盖项目和金额以你所在 strata 计划的安排为准。

Q4：这些税和费用，是不是每个州都一样？ 不一样。土地税、附加税、印花税都属于州一级税种，新州、维州、昆州、西澳分别由各自的税务机关管理，规则、名称和门槛都可能不同。截至 2026 年，本文引用的均为各机构页面上的规则表述，实际以你收到的评估通知和所在州最新规定为准。